Een hypotheek is een geldlening waarbij een onroerend goed als onderpand dient. De lening noemen we een hypothecaire lening, hypothecair krediet of een lening met hypothecaire zekerheid, maar in het normale leven vaak ook hypotheek genoemd.

De geldgever, meestal een financiële instelling, is de hypotheeknemer (hij verkrijgt het recht van hypotheek: eerste recht van verkoop). De geldnemer, de eigenaar van het onderpand, heet hypotheekgever. Deze termen worden vaak omgekeerd gebruikt. Men zegt meestal dat men hypotheek neemt om een huis te kunnen kopen, maar feitelijk geeft men hypotheek.

Het overgrote deel van de hypotheken hangt samen met de aankoop van onroerend goed. De hypotheek als zekerheid voor de geldlening. Over het algemeen is het de bedoeling dat aan het eind van de looptijd de lening is terugbetaald. De geldnemer betaalt voor de hypotheek periodiek (bij woninghypotheken meestal maandelijks) rente en eventueel aflossing.

De basisvormen van de hypotheek lening zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Vanaf circa 1980 is er een stormachtige ontwikkeling geweest op het terrein van hypothecaire leningen. Dit heeft geleid tot een veelheid aan financieringsvormen, die betrekking hebben op de afgesproken rente en op de wijze van aflossing en op belastingvoordelen. Afhankelijk van de geldgever is het mogelijk om een combinatie te maken tussen verschillende hypotheekvormen. Daarnaast zijn er allerlei hypotheekvormen:

Aflossingsvrije hypotheek
Annuïteitenhypotheek
Spaarhypotheek
Beleggingshypotheek
Levenhypotheek
Tophypotheek
Overbruggingshypotheek
Krediethypotheek
Groene Hypotheek
Hybride Hypotheek
Lineaire Hypotheek
Lijfrentehypotheek

Er is verschil tussen de looptijd van de lening (15 / 20 / 25 of 30 jaar, in Nederland meestal 30 jaar) en de periode waarop het afgesproken rentepercentage vast ligt. Die rentevaste periode kan variëren van "zeer kort" (bijvoorbeeld iedere maand wijzigbaar) tot aan de volledige looptijd van de lening. Een rentevaste periode van 10 jaar komt veel voor. Hoe korter de rentevaste periode, hoe lager meestal de rente maar ook hoe groter de variatie in rente. Met een langlopende rente loopt de geldlener niet het risico van onverwachte rentestijgingen, maar de prijs die daarvoor betaald wordt is een hogere rente.

Bij het tot stand komen van een hypothecaire lening is een aantal zaken van belang. Zo dient er een balans te zijn tussen de hoogte van de te verstrekken lening en de waarde van het onderpand.

Voor het berekenen van de hoogte van de lening wordt meestal de executiewaarde van het onderpand als uitgangspunt genomen. Veel geldgevers verstrekken maximaal 125% van deze executiewaarde als maximale lening. Als vuistregel geldt dat de executiewaarde meestal wordt bepaald op 85 tot 90% van de prijs op de markt (vrije verkoopwaarde). Onderstaande rekensom geeft een voorbeeld van de berekening van de maximale hypothecaire lening op basis van deze vuistregel:

Vrije verkoopwaarde volgens taxatie € 215.000
Executiewaarde (85%) € 182.750
Maximale hypothecaire lening (125%) € 228.438

De werkelijke maximale hypotheek wordt berekend op basis van het onderpand en het inkomen van de aanvrager(s).

De normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) rekenen met een woonquote; hoe hoger het inkomen, hoe groter het deel van het inkomen dat aan woonlasten uitgegeven mag worden. Veel geldgevers werken met dezelfde normen als NHG, of normen die er sterk op lijken. De NHG normen worden online gepubliceerd; geldgevers houden omwille van concurrentie hun normen geheim. Bekend is dat ze allemaal soepeler zijn dan die van de NHG, maar niet precies op welke punten.

Naast de waarde van het onderpand is ook de financiële situatie van de geldlener van belang. De geldgever moet er van uit kunnen gaan dat de lener de financiële verplichting onder normale omstandigheden kan nakomen. De leenhistorie zoals die (in Nederland) bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) is vastgelegd kan een rol spelen. Als de geldverstrekker onvoldoende zeker is van zijn zaak, kan aanvullende zekerheid worden gevraagd, bijvoorbeeld door borgstelling door een derde. Uiteraard kan ook de leenaanvraag worden afgewezen. Net als iedere andere geldlening boven de 450 euro, wordt iedere hypotheek getoetst bij het BKR.

Diverse details rondom de situatie van de hypotheekgever kunnen het proces beïnvloeden. Zo zal iemand met een vaste baan, die zijn proeftijd heeft afgesloten, een betere onderhandelingspositie hebben dan iemand met een tijdelijk contract. Een (kleine) ondernemer die korter dan drie jaren ondernemershistorie heeft zal ook problemen hebben bij het verkrijgen van de lening. Lopende verplichtingen, zoals alimentatie of andere leningen beïnvloeden het besteedbaar inkomen, bepalen dus mede het maximaal te lenen bedrag.

De waarde van een huis zal nooit gelijk blijven. Hoewel, over meerdere decennia gezien, de waarde van de gemiddelde woning (in nominale euro's uitgedrukt) duidelijk gestegen blijkt te zijn, zijn er ook periodes aan te wijzen waarin dit niet het geval was. Met name in periodes van hoge kapitaalmarktrente en een slechte conjunctuur kunnen aanmerkelijke waardedalingen optreden. De hypothecaire schuld blijft echter in nominale euro's luiden. Indien men op een dergelijk moment verkoopt, zal een bank alleen meewerken indien het verschil tussen de hypothecaire schuld en de (lagere) verkoopopbrengst wordt aangezuiverd.

Bij een hypotheek is er dus sprake van een aanschaf van een object waarvan de waarde kan wijzigen (zowel positief als negatief), hetgeen gefinancierd wordt met een lening waarvan de waarde (behoudens aflossingen) gelijk blijft. In de financiële wereld staat een dergelijke situatie bekend als hefboomwerking of "leverage": de waarde van het verschil tussen die twee bedragen (de "overwaarde") fluctueert met de waarde van de woning, doch die fluctuatie is procentueel veel sterker. Als de hypotheek volledig fiscaal aftrekbaar is tegen het hoogste belastingtarief (52%) dan zal dit verschil meestal fors positief zijn. Immers, de huizenprijzen stijgen doorgaans evenveel of iets meer dan de inflatie en dit is meestal meer dan de netto rente ( = 48% van de bruto rente).

Bij een beleggingshypotheek is tevens sprake van een risico doordat de waarde van het beleggingsdepot niet noodzakelijkerwijs toereikend hoeft te zijn om de hypotheekschuld mee af te lossen. Daardoor is bij deze hypotheekvorm in feite sprake van een dubbele leverage.

Niet alleen de waarde van onroerend goed verandert, het inkomen van waaruit rente en aflossing betaald wordt zal in het algemeen ook fluctueren. Dit risico valt te verzekeren bijvoorbeeld met een arbeidsongeschiktheidverzekering en of een overlijdensrisicoverzekering.

De netto maandelijkse lasten van een hypothecaire lening worden in hoge mate beïnvloed door de fiscale behandeling van de betaalde rente en van de bijvoorbeeld de opgebouwde spaar- of beleggingsdepots. De fiscale wetgeving is regelmatig aan verandering onderhevig. Fiscale voordelen van een leningsvorm kunnen bij een wijziging van de fiscale wetgeving, de aantrekkelijkheid van een leningsvorm sterk wordt verminderd, of zelfs in een nadeel omslaan.

Vanaf 2007 geldt in Nederland de Wet Financieel Toezicht (WFT) en de Gedragscode Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF). Om de consument te beschermen tegen onverantwoordelijk hoge hypotheekverstrekkingen is in deze twee regelingen een aantal regels opgenomen omtrent "de zorgplicht" en de verplichting tot schriftelijke vastlegging hoe een advies voor een bepaalde hypotheek tot stand is gekomen. Wanneer de consument vindt dat hij/zij verkeerd is voorgelicht kan deze een klacht indienen bij bijvoorbeeld de KiFid. De adviseur moet aantonen dat hij/zij een gedegen en verantwoord advies heeft gegeven aan de consument. De bewijslast ligt bij de adviseur.

De aanschaf van een huis en de financiering daarvan is dikwijls een grote financiële beslissing. Het is aan te raden om in een vroeg stadium informatie in te winnen, ruim voordat men op zoek gaat naar een huis.